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Text File  |  1996-02-15  |  6.9 KB  |  148 lines
  1. @079 CHAP ZZ
  2.  
  3.               ┌───────────────────────────────────┐
  4.               │ PASSIVE ACTIVITY LOSS LIMITATIONS │
  5.               └───────────────────────────────────┘
  6.  
  7. As anyone who reads the newspapers knows by now, "passive
  8. activity" losses (i.e., tax shelters) have become an endan-
  9. gered species since the passage of the Tax Reform Act of
  10. 1986.  In general terms, a so-called "passive activity" is
  11. one that involves the conduct of a trade or a business, or
  12. an investment activity, in which the taxpayer does not mat-
  13. erially participate.
  14.  
  15. Rental activities of any type have been considered to be
  16. passive regardless of the taxpayer's material participation
  17. in the business (but certain short-term rental activities,
  18. such as hotel rooms, tuxedos, etc. where the average custo-
  19. mer uses the property for seven days or less are not consid-
  20. ered to be "rental" activities).
  21.  
  22. In addition, beginning in 1994, certain taxpayers who devote
  23. more than half their time to one or more real estate trades
  24. or businesses will no longer have to treat losses from ren-
  25. tal real estate activities as "passive," but will be able
  26. to offset such losses against their other income in full.  An
  27. individual will meet the eligibilty requirements if:
  28.  
  29.    . More than half of the personal services he or she per-
  30.      forms are performed in real property trades or busines-
  31.      ses (such as development, construction, rental, manage-
  32.      ment, brokerage, etc.) in which he or she "materially
  33.      participates"; and
  34.  
  35.    . He or she performs more than 750 hours of services dur-
  36.      ing the tax year in real property trades or businesses
  37.      in which he or she "materially participates."
  38.  
  39. @IF159xx]Because your company is engaged in rental activities, it is
  40. @IF159xx]possible that the passive loss restrictions described below
  41. @IF159xx]could apply to @NAME.
  42. @IF159xx]
  43. @IF112xx]However, as long as your corporation is (as it appears) a
  44. @IF112xx]C corporation, but is not considered a "closely-held C corp-
  45. @IF112xx]oration," it may well be exempt from these loss limitations,
  46. @IF112xx]which could be very advantageous, from a tax-planning stand-
  47. @IF112xx]point, for @NAME.
  48. @IF112xx]
  49. @IF112xx]However, see the discussion in this program of "personal ser-
  50. @IF112xx]vice corporations," which ARE subject to passive loss rules.
  51. @IF160xx]Because your firm's business is @BUSTYPE,
  52. @IF160xx]the definition of "personal service corporation" probably
  53. @IF160xx]does not apply to @NAME, fortunately.
  54. @IF160xx]
  55. @IF161  ]Because your firm's business is @BUSTYPE,
  56. @IF161  ]the "personal service corporation" definition is likely to
  57. @IF161  ]apply to @NAME, unfortunately.
  58. @IF161  ]
  59. Under the tax law as it now stands, all of a taxpayer's in-
  60. come and losses go into 3 separate categories:
  61.  
  62.     . Active source income (such as salary, wages or
  63.       income or loss from an "actively conducted"
  64.       business);
  65.  
  66.     . Passive activity income or loss (as from a tax
  67.       shelter, or from a rental property); and
  68.  
  69.     . Portfolio income and related expenses (interest,
  70.       dividends, capital gains).
  71.  
  72. Thus, part of the "tax game," if you have passive losses you
  73. are unable to use, is to find a way to generate net passive
  74. income.  One way many small businesses have done this up
  75. till now is by leasing real or personal property to their
  76. corporation or partnership business, structured with a
  77. fairly low mortgage or no debt financing at all, so that
  78. the lease arrangement would generate substantial net passive
  79. income.  However, the IRS has just turned the rules upside
  80. down, in early 1995, by modifying the passive activity tax
  81. regulations (Sec. 1.469).  Under the new regulations, net
  82. income on rentals to any controlled entity will now general-
  83. ly be treated as NON-passive income, thus closing off this
  84. tax planning opportunity.  Worse yet, if such a lease to a
  85. controlled business entity throws off losses (instead of
  86. net profits), the losses WILL be treated as passive.... It's
  87. the same old story:  Heads, the IRS wins; tails, you lose!
  88.  
  89. In general, net losses from passive activities for a tax-
  90. able year cannot be offset against other income, but must
  91. be carried over to future years to be offset against pas-
  92. sive income (if any).  Similarly, net portfolio losses re-
  93. sulting from investment interest expense can't be offset
  94. against either of the other 2 categories.  Only losses from
  95. active sources can be used to currently offset income from
  96. the other 2 categories, generally.
  97.  
  98. Thus, if you are a passive investor in a partnership or an
  99. S corporation business that has net losses that are con-
  100. sidered passive activity losses, you must carry those
  101. losses forward to future tax years for an indefinite peri-
  102. od, and cannot use the losses until you generate net pas-
  103. sive income against which they can be offset, or else you
  104. sell or otherwise dispose of the investment in a way that
  105. permits you to recognize the deferred losses.
  106.  
  107. For small businesses, perhaps the most important exception
  108. to these passive loss restrictions is the exception for up
  109. to $25,000 a year of losses from rental real estate, where
  110. the taxpayer is considered to "actively participate" in the
  111. rental activity.  This allowable deduction phases out at
  112. the rate of $1 for every $2 that the taxpayer's adjusted
  113. gross income exceeds $100,000.  Thus, no such deduction is
  114. allowed for rental losses if adjusted gross income is
  115. $150,000 or more.  (Note that adjusted gross income for
  116. this purpose is recomputed without taking into account any
  117. passive losses, IRA deductions, or taxable Social Security
  118. benefits.)
  119.  
  120. Only a natural person (not a corporation, trust, etc.) can
  121. qualify for the special $25,000 rental loss exception.
  122. Also, to qualify for such a current deduction of rental
  123. losses, the taxpayer must own at least a 10% interest (by
  124. value) in the property, such as a 10% interest in a real
  125. estate partnership.  Thus, you can't obtain this loss by
  126. buying 0.000001% of a large public real estate partnership.
  127. In addition, you must "actively participate" in the activ-
  128. ity.  This means only that you must make major management
  129. decisions about the property, such as hiring a management
  130. company to manage it, or by approving new tenants, setting
  131. rental terms, approving major expenditures, or the like.
  132.  
  133. The passive loss restrictions apply not only to individual
  134. taxpayers, but also to "personal service corporations," in
  135. full.  They also apply, but only to a limited extent, to
  136. certain other closely-held C corporations, which are al-
  137. lowed to offset passive losses against "net active income,"
  138. but not against portfolio income. C corporations that aren't
  139. "personal service corporations" or "closely-held C corpora-
  140. tions" aren't subject to passive loss restrictions at all.
  141.  
  142. Finally, neither partnerships nor S corporations are sub-
  143. ject to the passive loss rules, but any passive losses
  144. they pass through to their partners or shareholders will be
  145. subject to the passive loss rules at the partner or share-
  146. holder level.
  147.  
  148.